Argomenti trattati:
– ACCONTO IMU E TASI PER L’ANNO 2016
– RIDETERMINAZIONE DEL VALORE DI TERRENI E PARTECIPAZIONI
ACCONTO IMU E TASI PER L’ANNO 2016
Prima di passare all’esame delle differenti regole applicative, si precisa che, per entrambi i tributi, l’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota di possesso ed ai mesi dell’anno nei quali si è protratto tale possesso (a tal fine, il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni è computato per intero).
| Si coglie l’occasione per ricordare alla Clientela di fornire il più presto possibile tutti i dati riguardanti modificazioni soggettive (acquisizioni, cessioni, ecc.) ed oggettive (modifiche catastali, inagibilità, ristrutturazioni, ecc.) degli immobili posseduti, onde agevolare il calcolo delle imposte. |
Versamenti
Imu e Tasi vengono versate integralmente a favore del Comune, mentre nei confronti dell’Erario sarà riservata la sola Imu dei fabbricati di categoria catastale D, applicando l’aliquota dello 0,76% (il Comune, eventualmente, può stabilire a suo favore, una maggiorazione sino allo 0,3%).
L’acconto risulta dovuto sulla base di aliquote e detrazioni deliberate per l’anno precedente (quindi quelle del 2015), mentre il conguaglio a saldo sarà determinato sulla base delle aliquote 2016, se approvate entro il termine del 28 ottobre 2016 (in caso contrario anche il saldo sarà calcolato sulla base delle aliquote 2015).
| Scadenza | Parametri di calcolo | |
| Acconto 2016 | 16 giugno 2016 | Aliquote 2015 |
| Saldo 2016 | 16 dicembre 2016 | Aliquote 2016 (se approvate entro 28 ottobre 2016) |
È consentito il versamento in unica soluzione entro il 16 giugno 2016 (nel qual caso si terrà già da subito conto delle aliquote deliberate per l’anno in corso).
Il versamento può essere effettuato tramite apposito bollettino, ovvero tramite il modello F24, con utilizzo degli specifici codici tributo:
| Codice tributo Imu | Immobile | Destinatario versamento |
| 3912 | Abitazione principale e pertinenze | Comune |
| 3914 | Terreni | Comune |
| 3916 | Aree fabbricabili | Comune |
| 3918 | Altri fabbricati | Comune |
| 3925 | Fabbricati D | Stato |
| 3930 | Fabbricati D (incremento) | Comune |
| Codice tributo Tasi | Immobile | Destinatario versamento |
| 3958 | Abitazione principale e pertinenze | Comune |
| 3959 | Fabbricati rurali ad uso strumentale | Comune |
| 3960 | Aree fabbricabili | Comune |
| 3961 | Altri fabbricati | Comune |
L’utilizzo del modello F24 consente la compensazione del tributo dovuto con altri crediti vantati dal contribuente.
Aliquote applicabili
⇒ Imu
L’aliquota di base prevista per l’Imu è stata fissata allo 0,76%: i Comuni possono agire su tale aliquota modificandola in aumento o in diminuzione sino a 0,3 punti percentuali (quindi il range dell’aliquota ordinaria sarà compreso tra il 4,6 per mille ed il 10,6 per mille).
⇒ Tasi
L’aliquota Tasi è invece molto più vincolata e, in parte, dipende da quanto stabilito per l’Imu:
- per i fabbricati rurali ad uso strumentale l’aliquota massima della Tasi non può comunque eccedere il limite dell’1 per mille;
- la somma delle aliquote della Tasi e dell’Imu, per ciascuna tipologia di immobile, non può essere in ogni caso superiore all’aliquota massima consentita dalla legge statale per l’Imu al 31 dicembre 2013, quindi si deve fare riferimento ad un tetto fissato al 10,6 per mille per la generalità degli immobili, ovvero ad altre minori aliquote in relazione alle diverse tipologie (6 per mille per le abitazioni principali, ove dovuta);
- è consentito ai Comuni di derogare a tale limite per un ammontare complessivamente non superiore allo 0,8 per mille, a condizione che tale previsione sia già stata in passato deliberata per il 2015;
- per gli immobili invenduti delle imprese di costruzione è prevista un’aliquota massima del 2,5 per mille.
- Con questa articolata situazione è molto importante verificare puntualmente la delibera ed il regolamento adottati dal singolo Comune, controllando in parallelo i regolamenti Imu e Tasi.
Soggetti passivi
⇒ Imu
Sono soggetti passivi Imu i possessori di qualunque immobile, ed in particolare:
- il proprietario di immobili (solo se in piena proprietà, ossia la quota non gravata da usufrutto);
- l’usufruttuario (nel qual caso il titolare della nuda proprietà non deve versare);
- il titolare del diritto d’uso;
- il titolare del diritto di abitazione: nel caso di decesso di uno dei due coniugi, con riferimento alla casa coniugale, pagherà il coniuge superstite. Invece, per gli altri immobili di proprietà del defunto pagherà l’imposta ciascuno degli eredi in ragione delle proprie quote di spettanza;
- il titolare del diritto di enfiteusi;
- il titolare del diritto di superficie;
- il concessionario di aree demaniali;
- nel caso di immobile utilizzato in forza di contratto di leasing il soggetto passivo è l’utilizzatore sin dalla data di stipula del contratto (anche per l’immobile in corso di costruzione);
- il coniuge assegnatario della casa coniugale in seguito a provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio (quindi il coniuge non assegnatario, da quando perde il diritto a utilizzare l’immobile, non deve versare).
⇒ Tasi
Ai soli fini Tasi, l’imposta è dovuta:
- sia dal possessore dell’immobile (definito con le stesse regole previste ai fini Imu);
- che dal detentore.
Per detentore si intende il soggetto che utilizza l’immobile in forza di un titolo diverso da un diritto reale. In particolare, sono detentori tenuti al pagamento della Tasi:
- l’inquilino, quando l’immobile è dato in locazione;
- il comodatario, quando l’immobile è oggetto di comodato;
- l’affittuario, quando l’immobile è oggetto di un contratto di affitto di azienda.L’imposta deve essere determinata secondo le condizioni soggettive del possessore.
- In relazione all’esonero Tasi previsto dal 2016 per l’abitazione principale, in caso di immobile locato occorre tenere presente che:
- La Tasi complessivamente dovuta in relazione all’immobile deve essere ripartita tra possessore e detentore. La misura della ripartizione è decisa dal Comune tramite proprio regolamento: l’imposta a carico del detentore deve essere compresa tra il 10% ed il 30% dell’imposta complessivamente dovuta sull’immobile (la parte rimanente è a carico del possessore). Se il Comune nulla prevede al riguardo, la quota a carico del detentore è del 10%.
- se l’inquilino/comodatario abita l’immobile, non dovrà versare Tasi;
- il possessore, al contrario, sulla quota di sua pertinenza, dovrà pagare regolarmente su tale immobile sia l’Imu che la Tasi.
Immobili interessati
Imu e Tasi si devono versare con riferimento agli immobili posseduti sul territorio di ciascun Comune. Dal 2016 l’abitazione principale, già esente da Imu, diviene esente anche dalla Tasi.
| Imu | Tasi | ||
| Fabbricati | ⇒ | SI | SI |
| Abitazione principale, pertinenze e fabbricati assimilati | ⇒ | NO
(solo A/1, A/8, A/9) |
NO
(solo A/1, A/8, A/9) |
| Fabbricati rurali | ⇒ | NO | SI |
| Aree fabbricabili | ⇒ | SI | SI |
| Terreni agricoli | ⇒ | SI | NO |
⇒ Fabbricati
I fabbricati sono imponibili sia ai fini Imu che ai fini Tasi secondo le medesime regole. Ad esclusione dei fabbricati di categoria catastale D privi di rendita (per i quali si utilizzano i valori contabili), per tutti gli altri fabbricati si farà riferimento alle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5%, alle quali applicare specifici moltiplicatori.
| Categoria catastale | Moltiplicatore |
| A (diverso da A/10) – C/2 – C/6 – C/7 | 160 |
| B | 140 |
| C/3 – C/4 – C/5 | 140 |
| A/10 e D/5 | 80 |
| D (escluso D/5) | 65 |
| C/1 | 55 |
Sia ai fini Imu che ai fini Tasi è prevista inoltre una riduzione del 50% della base imponibile per i fabbricati inagibili ed inabitabili, nonché per gli immobili vincolati ex articolo 10 D.Lgs. n. 42/2004.
I fabbricati posseduti dal costruttore (o ristrutturatore), destinati alla vendita e non locati, sono esenti dall’Imu, mentre la Tasi risulta dovuta.
Si ricorda che dal 2016 è possibile beneficiare della riduzione al 50% in relazione agli immobili dati in uso gratuito ai familiari in linea retta entro il primo grado, con contratto registrato; tale agevolazione è comunque soggetta al rispetto di determinati vincoli.
⇒ Terreni agricoli
I terreni agricoli sono imponibili solo ai fini Imu. La base imponibile è costituita dal reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, a cui applicare un moltiplicatore di 135.
I terreni sono comunque esenti da Imu nelle seguenti situazioni:
- quando ubicati nei Comuni montani elencati nella circolare n. 9 del 1993 (quella a cui si faceva riferimento per l’Ici, così come per l’Imu sino al 2014). Alcuni Comuni sono designati parzialmente montani (PD) e l’esenzione vale per una parte del territorio comunale;
- viene confermata l’esenzione per i terreni ubicati nelle cosiddette “isole minori” indicate nell’allegato A della L. n. 448/2001 (sono sostanzialmente tutte le isole italiane, eccettuate la Sicilia e la Sardegna);
- per i Coltivatori Diretti e gli Imprenditori Agricoli Professionali, purché iscritti nell’apposita previdenza, l’esenzione spetta per tutti i terreni non edificabili, ovunque ubicati (quindi anche in territori pianeggianti). A tal fine, è necessario che detti terreni siano sia posseduti che condotti da parte di tali soggetti;
- viene confermata l’esenzione per i terreni ad immutabile destinazione agrosilvopastorale a proprietà collettiva indivisibile ed inusucapibile.
⇒ Aree edificabili
Le aree fabbricabili sono tassate tanto ai fini Imu quanto ai fini Tasi. La base imponibile è data dal valore venale in comune commercio. Si ricorda comunque che molti Comuni individuano dei valori di riferimento ai quali il contribuente può adeguarsi per evitare contestazioni future.
Per i Coltivatori Diretti e gli Imprenditori Agricoli Professionali è confermata la finzione di non edificabilità delle aree: se tali soggetti coltivano il terreno saranno esentati da Imu come fosse un terreno agricolo, anche se gli strumenti urbanistici, PRG od altro, lo qualificano suscettibile di utilizzazione edificatoria.
In caso di utilizzazione edificatoria dell’area (costruzione di nuovo edificio), di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero, ristrutturazione e risanamento conservativo, l’immobile interessato dovrà considerarsi ai fini fiscali area edificabile e la base imponibile sarà costituita dal valore venale.
RIDETERMINAZIONE DEL VALORE DI TERRENI E PARTECIPAZIONI
In dirittura d’arrivo l’ennesima possibilità (è la tredicesima) concessa dal Legislatore per procedere alla rivalutazione di partecipazioni in società non quotate e terreni da parte di persone fisiche per operazioni estranee all’attività di impresa, società semplici, società ed enti ad esse equiparate di cui all’articolo 5 del Tuir, enti non commerciali per i beni che non rientrano nell’esercizio di impresa commerciale e soggetti non residenti senza stabile organizzazione in Italia.
Scade, infatti, il prossimo 30 giugno 2016 il termine per procedere all’asseverazione della perizia di stima del terreno o della società riferita alla partecipazione detenuta nonché al versamento della relativa imposta sostitutiva nella sua interezza o nella prima delle tre rate annuali previste in caso di opzione per il suo versamento rateizzato.
Rivalutazione delle partecipazioni possedute alla data del 1° gennaio 2016
L’aliquota per la rivalutazione del costo delle partecipazioni in società di qualsiasi tipo, purché non negoziate in mercati regolamentati, è stata uniformata all’8% sia per le partecipazioni qualificate sia per le partecipazioni non qualificate. La rivalutazione può essere eseguita se le partecipazioni sono detenute alla data del 1° gennaio 2016 e consegue effetti solo se si redige un’apposita perizia di stima entro il 30 giugno 2016, che è anche la data per versare l’imposta sostitutiva dovuta, ovvero la prima rata. Si ricorda che sulla seconda e terza rata sono dovuti interessi nella misura del 3% annuo. La perizia di stima deve essere redatta da un dottore commercialista, esperto contabile, revisore legale dei conti o perito iscritto alla Cciaa ed asseverata presso un Tribunale, un giudice di pace o un notaio entro la stessa data del 30 giugno 2016.
L’imposta sostitutiva va applicata sul valore complessivo del bene come definito dalla perizia alla data del 1° gennaio 2016, indipendentemente dal prezzo di acquisto della partecipazione, con un’aliquota dell’8% che si presenta unica:
- per le partecipazioni qualificate;
- per le partecipazioni non qualificate.
- La perizia deve essere riferita all’intero patrimonio sociale, indipendentemente dal fatto che oggetto della cessione sia solo una quota delle partecipazioni detenute nella società. Il costo della perizia può essere alternativamente:
- sostenuto da parte dei soci interessati alla rivalutazione della propria quota di partecipazione (in questo caso è un costo incrementativo del valore della partecipazione);
- sostenuto da parte della società (in questo caso è consentita la deduzione del costo in quote costanti nell’esercizio e nei 4 successivi).Rivalutazione dei terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2016La rivalutazione vale anche per:
- L’aliquota per la rivalutazione del costo dei terreni agricoli o edificabili (inclusi i terreni lottizzati o quelli sui quali sono state costruite opere per renderli edificabili) posseduti a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi è dell’8%: la rivalutazione diventa uno strumento utile per ridurre la tassazione sull’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione dei terreni a titolo oneroso. Mentre le plusvalenze realizzate in occasione di cessioni a titolo oneroso di terreni edificabili sono sempre tassate, quelle realizzate in occasione di vendite di cessioni a titolo oneroso di terreni agricoli sono tassate sono nel caso in cui si tratti di “rivendite” infraquinquennali.La rivalutazione vale anche per:
- i terreni oggetto successivamente di esproprio;
- i terreni posseduti in comunione pro-indiviso;
- le particelle di terreno accatastate comprendenti parte di terreno agricolo e parte di terreno edificabile (è possibile rivalutare solamente la parte di terreno edificabile identificata dallo strumento urbanistico);
- il diritto edificatorio (ius aedificandi), cioè il cosiddetto diritto di cubatura, trascrivibile agli atti dell’Agenzia del territorio.La rivalutazione può essere eseguita se il terreno (agricolo o edificabile) è detenuto alla data del 1° gennaio 2016 e consegue effetti solo se si redige un’apposita perizia di stima entro il 30 giugno 2016, che è anche la data per versare l’imposta sostitutiva dell’8%, ovvero la prima rata. Si ricorda che sulla seconda e terza rata sono dovuti interessi nella misura del 3% annuo.
- La perizia di stima deve essere redatta da un ingegnere, architetto, geometra, dottore agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile. Il giuramento della perizia di stima presso un Tribunale, un giudice di pace o un notaio, deve avvenire entro la stessa data del 30 giugno 2016.
- Per quanto riguarda i terreni edificabili (si ricorda che per quelli agricoli la plusvalenza scatta solo se sono rivenduti nei 5 anni dal loro acquisto oneroso) il valore dichiarato in atto costituisce anche il valore minimo di riferimento per il pagamento delle imposte indirette: pertanto, il profilo di interesse è duplice riguardando tanto il venditore (ai fini della plusvalenza tassata in sede di imposte dirette) quanto l’acquirente (ai fini dell’imposta di registro da assolvere all’atto dell’acquisto).
Lo Studio rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
La presente circolare è stata elaborata dallo studio scrivente sulla base di circolari redatte da società ed enti specializzati, convenzionati con lo studio stesso.